CHÀO MỪNG CÁC BẠN ĐẾN VỚI CẨM NANG XÂY DỰNG NHÀ CỦA XÂY DỰNG CÔNG HOME
“An cư lạc nghiệp” là chân lí muôn đời. Từ xưa đến nay việc xây nhà luôn là công việc quan trọng không kém chuyện “kiếm miếng cơm”. Bởi nhà ở không chỉ là nơi che mưa nắng mà còn là chốn đi về của chúng ta và thế hệ con cháu. Xây nhà dựng cửa chắc chắn, vững chãi vì thế mà trở thành niềm mong ước của tất thảy. Nhưng, việc xây nhà không phải chuyện ngày một ngày hai mà xong được .
Hôm nay, Xây Dựng CÔNG HOME sẽ chia sẻ sẽ gợi ý lộ trình, kế hoạch rõ ràng, tỉ mỉ giúp bạn nắm vững trước, trong và sau khi xây nhà cần phải chuẩn bị những gì, chuẩn bị như thế nào.
I.Lập Kế Hoạch Xây Nhà :
1. Xác định nhu cầu và công năng sử dụng trước khi lập kế hoạch xây nhà
- Đây là một trong những bước quan trọng nhất nhưng mọi người thường hay bỏ qua hoặc xem nhẹ. Nhưng bước này sẽ là nền tảng để các bước tiếp theo được thực hiện.
- Nhu cầu xây nhà của mỗi người là khác nhau và cũng từng thời điểm mà chính người xây nhà sẽ có nhu cầu sửa chữa hoặc xây mới cho phù hợp. Chính vì vậy bạn cần phải nghiên cứu, suy nghĩ kĩ và xác định chính xác mục tiêu sử dụng của ngôi nhà mà mình sắp xây là gì, nó được dùng để ở, để vừa sinh sống vừa kinh doanh, để buôn bán hay cho thuê trọ, hoặc chỉ là nơi để nghỉ dưỡng khi đến tuổi hưu hoặc cuối tuần nghỉ làm muốn tìm nơi yên bình.
- Bên cạnh đó cũng phải xem xét vấn đề là tiến hành xây nhà để sửa chữa, nâng cấp vì nhà đã cũ kĩ hay muốn có không gian sống thoải mái, mới mẻ cho các thành viên trong gia đình. Ngoài ra bạn cũng cần phải nghĩ đến những thay đổi trong tương lai mà cần đến sự thi công nhà như con lớn lên cần phòng riêng hoặc gia đình có thêm thành viên mới là con dâu, con rể, cháu nội, cháu ngoại,…
- Sau khi đã suy nghĩ về mục đích xây nhà, bạn nên cân nhắc về các nhu cầu cơ bản của một ngôi nhà như diện tích xây dựng, số lượng phòng ốc, vị trí của mỗi phòng, các tiện ích thêm như gara, sân vườn, hồ bơi, sân thượng,…để phù hợp với diện tích đất, quy mô gia đình, vị trí tọa lạc,…
2. Lập kế hoạch tài chính xây nhà
- Trước khi xây nhà chắc chắn bạn sẽ phải suy nghĩ về tài chính khi thi công. Ngoài những gia đình đã đủ nguồn lực tài chính thì với đa số chúng ta, đây sẽ là vấn đề rất quan trọng. Bởi vì bạn sẽ phải đối mặt với nhiều khó khăn khi chi phí ban đầu có thêm nhiều phát sinh. Lúc đó để có đủ tài chính tiếp tục hoàn thiện căn nhà, bạn phải bù đắp thêm một lượng tiền nữa.
- Do đó bạn sẽ phải đối mặt các vấn đề khác như vay và trả lãi vay cho ngân hàng theo định kỳ, cũng có thể là bạn sẽ phải thâm dụng vào quỹ tiền tiết kiệm của mình, đến khi hoàn thành ngôi nhà thì tiền dành cho các việc chi tiêu khác không còn,… Chính vì vậy mà bạn cần xây dựng một kế hoạch tài chính tương đối chính xác để giảm thiểu chi phí phát sinh ít nhất có thể.
2.1. Các khoản mục chi phí xây nhà
Để xây một căn nhà hoàn thiện, cần chuẩn bị rất nhiều công đoạn. Cũng chính vì thế mà chi phí bỏ ra cho các công đoạn đó cũng rất nhiều. Sau đây là những chi phí có liên quan trực tiếp và gián tiếp cho việc xây nhà:
– Chi phí tháo dỡ nhà cũ (nếu có)
Đối với trường hợp xây nhà mới thì không cần quan tâm đến chi phí này nhưng nếu đó là nhà bạn mua cũ thì không thể không tính đến. Nhất là đối với những ngôi nhà quá cũ, không thể cải tạo lại thì phương án dỡ bỏ là phương án tối ưu. Chính vì thế mà bạn sẽ phải tốn thêm công sức, thời gian và tiền bạc để phá dỡ nhà cũ. Đa số chúng ta thường bỏ qua chi phí này nên việc tăng tiền cho xây nhà là thường xuyên gặp.
Tuy nhiên cũng có vài trường hợp khi bạn phá dỡ nhà sẽ có thêm một khoản thu nho nhỏ. Đó là một số đồ cũ trong nhà bạn vẫn còn giá trị sử dụng (cửa đi, sổ, thép phế liệu, tole, bàn ghế,…) sẽ được các công ty, các xưởng thu mua đồ cũ mua lại để sửa chữa và tái sử dụng.
– Chi phí gia cố móng (nếu có)
Phần móng là một bộ phận rất quan trọng của căn nhà vì nó chịu toàn bộ sức nặng và chống đỡ cho toàn căn nhà. Chi phí này chỉ có thêm khi nhà của bạn được xây dựng trên nền đất yếu. Nếu phần móng của bạn làm đơn giản như móng băng một thì chi phí được tính toán một cách đơn giản là lấy 50% x diện tích tầng một x đơn giá phần thô. Tuy nhiên, đối với móng cọc thì ta còn phải tính thêm số lượng và chiều dài cọc bên cạnh chi phí cho nhân công ép cọc nếu bạn sử dụng móng cọc ép tải. Do đó, chii phí gia cố móng có thể dao động từ vài chục triệu hoặc thậm chí đến hàng trăm triệu đồng tuỳ thuộc vào quy mô công trình và phương án kỹ thuật sử dụng.
– Chi phí xin cấp phép xây dựng, làm hoàn công
Bản thân hiểu và nắm rõ quy trình xin giấy phép xây dựng thì sẽ không có vấn đề gì. Nếu bạn không rõ về cách làm hoặc không có đủ thời gian để tự đi làm thủ tục, hoàn công công trình thì bạn nên thuê một đơn vị, cá nhân thực hiện. Và với lại họ thường có chuyên môn và kinh nghiệm hơn nên thủ tục sẽ “đơn giản” và tiết kiệm thời gian hơn.
– Chi phí xây dựng bao gồm 2 loại: chi phí xây dựng cơ bản ( xây thô, đổ sàn và sơn nước) và chi phí trang trí nội thất (hoàn thiện và trang trí sàn, trần, tường, thiết bị vệ sinh, đồ nội thất, thiết bị gia dụng… )
– Chi phí xây dựng cơ bản được tính dựa vào số m2 xây dựng. Kham khảo mức chi phí trên m2 của cùng loại nhà gần thời điểm xây nhất. Nên trao đổi và khảo giá các công ty xây dựng.
– Chi phí trang trí nội thất có thể trang bị từ từ sau khi ngôi nhà hoàn thành. Mức trang bị tùy vào tiềm lực tài chính của bạn.
– Lập kế hoạch cẩn thận để không ảnh hưởng đến tình trạng chi tiêu hiện tại của gia đình. Nên dự trù chi phí phát sinh thêm từ 10-30% để kịp xoay sở những khi cần thiết.
– Tiền xây nhà có thể lấy từ số tiền tích lũy được của hai vợ chồng, sự hỗ trợ từ ba mẹ hai phía.
2.2. Khảo sát đơn giá xây nhà
- Hiện nay cách tính đơn giản và nhanh nhất cho chủ nhà để có cái nhiều tổng thể về mặt chi phí của căn nhà là tính chi phí xây nhà/ m2 xây dựng. Lưu ý là bạn phải tính phần diện tích của tất cả phòng ốc trong nhà, bao gồm các tầng lầu (nếu có) và thậm chí là mái hiên, sân thượng theo phần trăm diện tích. Đây là cách mà đại đa số chủ nhà áp dụng. Thậm chí nhiều công ty xây dựng đăng giá cả thi công lên website của mình để khách hàng tiện tham khảo trước khi liên hệ.
- Bên cạnh việc chỉ quan tâm đến giá xây nhà thì bạn cũng phải quan tâm đến việc nhà mình làm từ vật liệu gì, làm như thế nào, làm nhà cho thuê, hay nhà nghỉ, nhà trọ, nhà ở rộng lớn, nhà ở khu vực nào, địa chất có tốt không?,…bời vì có hàng trăm chủng loại vật tư và hàng ngàn chi tiết nhỏ cấu thành nên một ngôi nhà nên giá xây nhà có thay đổi theo mục đích, quy mô và loại hình xây nhà.
- Hiện nay giá xây dựng phần thô áp dụng cho nhà phố và nhà biệt thự tại TP. HCM là : 2.800.000đ >3.500.0000đ/m2 xây dựng (tùy theo yêu cầu & quy mô công trình).
- Chi phí xây nhà trọn gói đối với nhà phố và nhà biệt thự giao động rất nhiều .Từ 4.500.000đ – 7.000.000đ/m2 (tùy quy mô công trình và chủng loại vật tư theo yêu cầu).
2.3. Ước tính chi phí thi công xây dựng
Chính vì đây là bước kiến tạo nên ngôi nhà của bạn đạt đến mức hoàn thiện nhất nên chi phí cho phần này cũng rất nhiều và phải tính toán kỹ. Chi phí loại này gồm:
– Chi phí tư vấn thiết kế (để có được bản vẽ kỹ thuật thi công)
– Chi phí thi công xây dựng
– Chi phí giám sát ( hoặc chủ nhà tự giám sát).
Cách tính phổ biến hiện nay là mọi người thường lấy m2 sàn xây dựng nhân với đơn giá 1m2, cách tính này chỉ tương đối, cách tính chính xác nhất là bạn nên yêu cầu đơn vị tư vấn thiết kế lập đơn giá theo dự toán chi tiết các hạng mục.
2.4. Ước tính chi phí mua sắm các thiết bị hoàn thiện cho căn nhà
Chi phí mua sắm các thiết bị hoàn thiện cho căn nhà thường là chi phí trang trí nội thất hoặc đồ gia dụng gia đình như thiết bị nhà tắm, bếp ga, bếp điện, máy lạnh, bàn ghế sofa, đèn trang trí, rèm cửa, gạch ốp lát, sàn gỗ,… Bạn nên tách riêng cho phí này vì đây là phần dời và hoàn toàn có thể được trang bị sau khi ngôi nhà hoàn thành. Thời gian trang bị thêm những đồ này không phụ thuộc vào thời gian xây nhà mà là phụ thuộc vào ý thích của bạn về không gian nội thất được bài trí như thế nào. Tuy nhiên, chi phí hoàn thiện này có giá thông thường khoảng 2 triệu/m2 ~ 5triệu/m2 xây dựng.
2.5. Ước tính chi phí phát sinh
Thực tế bản kế hoạch chi tiết đến thế nào thì khi xây nhà luôn có chi phí phát sinh. Vì vậy mức dự trù chi phí phát sinh hợp lý nhất, vừa giải quyết được những vấn đề nằm ngoài kế hoạch, vừa giữ được nguồn lực tài chính là khoảng 10- 30% số tiền. Với khoản dự phòng đó bạn có thể yên tâm hơn khi trao đổi nhu cầu của mình với kiến trúc sư và nhà thầu thi công.
3. Phong thủy trước khi xây nhà
.jpg){kind=tracking}
Phong thủy là một vấn đề được rất nhiều người quan tâm để ngôi nhà được bình yên, may mắn và mọi người hạnh phúc, vui vẻ. Chuẩn bị trước những kiến thức phong thủy sẽ giúp bạn tránh trường hợp phải phá đi xây dựng lại. Công việc cần xem xét phong thủy bao gồm sắp xếp vị trí các phòng, cổng, cửa và hướng nhà, hướng bếp, hướng ban thờ, phòng ngủ, đường nước vào và ra đúng với nguyên tắc phong thủy.
Bước 2 – Làm việc với nhà thiết kế
Sau khi đã lập kế hoạch xây nhà với các công đoạn xác định nhu cầu sử dụng, dự tính trước chi phí cũng như chi phí phát sinh (nếu có) hay phong thủy nhà ở thì gia chủ cần tiến hành ngay đến bước thứ hai không kém phần quan trọng: Làm việc với nhà thiết kế. Tại sao phải làm việc với nhà thiết kế trước? Điều này có giúp ích gì cho quá trình xây nhà hay không? … Là những thắc mắc mà bất kỳ ai cũng sẽ nảy ra ngay trong đầu. Nếu “nhảy cóc” qua bước này, nguy cơ bạn phải đối mặt với các tình hướng rủi ro là rất cao
1. Vai trò của công tác thiết kế
Mặc dù bạn đã nhìn thấy nhiều căn nhà đẹp khác của người thân, bạn bè và mong muốn nhà mình sẽ xây dựng như vậy. Tuy nhiên mỗi người, mỗi gia đình đều có một phong cách sinh hoạt khác nhau, sở thích khác nhau, chưa kể đến yếu tố phong thủy của chủ nhà cũng khác nhau nên không thể áp dụng nguyên thiết kế của những người đã làm để đưa vào thi công nhà của mình. Bạn cần có một thiết kế nhà riêng phù hợp với bạn nhất.
Bên cạnh đó, đối với nhiều người việc xây một căn nhà là cả một tài sản mà họ đã dành ra nhiều năm để tích góp xây dựng. Nên khi xây xong, bạn không thấy hài lòng hoặc ngôi nhà không như mong đợi thì quả thật là điều đáng tiếc…. Đó là một trong những lí do bạn phải có công tác thiết kế trước khi tiến hành thi công.
Thêm một điều nữa là mặc dù bạn có thể nắm vững kiến thức xây nhà nhưng bạn không phải là người trong ngành xây dựng, nên chắc chắn không thể có kiến thức chuyên sâu về thiết kế sao cho vừa phân bổ chi phí một cách hợp lý nhất vừa giúp nhà có tính thẫm mỹ cao. Có công tác thiết kế trước khi tiến hành xây nhà sẽ giúp bạn hình dung ra được ngôi nhà cần làm và chuẩn bị những gì. Với sự hỗ trợ của những kiến trúc sư và nhà thầu thi công, chắc chắn bạn sẽ sở hữu một ngôi nhà đúng như mơ ước.
2. Hình thành ý tưởng trước khi xây nhà
3. Nội dung của một hồ sơ thiết kế
3.1. Bản vẽ thiết kế kiến trúc
– Bản vẽ mặt bằng vị trí, tổng thể (xác định nhà nằm trên khu đất nào, nhà phố, chia lô hay nông thôn).
– Mặt bằng: là bản vẽ gồm tất cả các mặt bằng tầng nhà, diễn tả đây đủ công năng, vị trí đến các chi tiết với kích thước đầy đủ. Nhìn xuống không gian bên trong sau khi theo mặt cắt ngang. Mặt phẳng cắt thường lấy cách mặt sàn khoảng 1.5 m. tương tự như ta nhìn từ trên trần nhà xuống.
- Mặt bằng tầng 1 (hay trệt)
- Mặt bằng tầng 2 (hay lầu 1)
- Mặt bằng mái
– Mặt cắt
Mặt cắt: là bản vẽ thể hiện phần nhìn thấy sau khi đã cắt một không gian theo chiều đứng. Với mặt cắt sẽ giúp cho đội thợ hình dung được từng ngõ ngách chi tiết như chi tiết sàn, sàn tầng có các lớp gì? sàn mái gồm có lớp gì? sàn tầng 1 có các lớp gì?
- Mặt cắt dọc
- Mặt cắt ngang
– Mặt đứng: là bản vẽ thể hiện hình dáng bên ngoài của ngôi nhà.
- Mặt đứng chính
- Các mặt đứng bên
– Chi tiết thang (gồm có mặt bằng, mặt cắt, chi tiết bậc thang và lan can)
– Chi tiết vệ sinh
– Chi tiết cửa
– Các chi tiết trang trí (bậc tam cấp, đầu cột, phào chỉ, đắp, chi tiết mái , giàn hoa bê tông,…)
Phần bản vẽ chi tiết kiến trúc ( chi tiết thang, trang trí, bậc tam cấp,..) diễn tả các chi tiết kiến trúc một cách rõ nét và kĩ lưỡng hơn. Tại đây ghi chú đầy đủ các lớp cấu tạo và chỉ định vật liệu thi công.
3.2. Các bản vẽ kết cấu
– Kết cấu móng, chi tiết móng: Sẽ giúp cho đội thi công định vị được vị trí đặt móng, giằng móng với nhau và kích thước cơ bản của móng. Ngoài ra, còn có định vị cột dầm sàn và các chi tiết của từng cấu kiện.
– Kết cấu sàn bê tông các tầng, sàn mái
– Kết cấu các khung
– Kết cấu đan thang
– Kết cấu các chi tiết lanh tô cửa, vòm cuốn
3.3. Các bản vẽ cấp điện
– Điện mặt bằng các tầng
- Thiết kế điện chiếu sáng
- Thiết kế ổ cắm
- Thiết kế internet
- Thiết kế truyền hình cáp
- Thiết kế điện thoại
- Thiết kế sơ đồ điện thông minh (nếu có)
– Sơ đồ nguyên lý phân phối điện
– Thông kê vật liệu điện.
3.4. Các bản vẽ cấp – thoát nước
Các bản vẽ cấp nước, gồm có:
– Mặt bằng cấp nước các tầng
– Sơ đồ cấp nước các khu vệ sinh, toàn nhà
– Thông kê vât liệu nước.
Các bản vẽ thoát nước, gồm có:
– Mặt bằng thoát nước các tầng
– Sơ đồ thoát nước các khu vệ sinh, toàn nhà (chỉ rõ hướng tho ra ngoài công trình)
– Thống kê vật liệu, vật tư thoát nước.
3.5. Bảng tổng dự toán kinh phí xây dựng
Bảng tổng dự toán kinh phí xây dựng, gồm:
– Phần thống kê khối lượng vật liệu
– Giá cả áp dụng
– Giá thành từng hạng mục công trình
– Chi phí phát sinh có thể trong quá trình xây dựng
– Giá trị nhân công
– Giá trị máy thi công
Tóm lược lại sơ bộ một bộ hồ sơ thiết kế đầy đủ bao gồm: Bản vẽ phần kiến trúc, bản vẽ phần kết cấu, bản vẽ phần điện, phần nước và bảng dự toán kinh phí.
4. Cách lựa chọn nhà thiết kế
- Bất kể lĩnh vực hay ngành nghề gì cũng vậy, việc đánh giá tay nghề và năng lực của một người sẽ thông qua số năm kinh nghiệm người đó có được, nhà tư vấn thiết kế cũng không phải là ngoại lệ. Trong thiết kế nhà, công việc tuy không quá phức tạp nhưng khó ở chỗ người thiết kế phải đưa ra một bản vẽ sao cho các tiện ích, công năng vẫn phải đảm bảo, đem lại cảm giác tiện nghi cho chủ nhà dù không gian có như thế nào đi nữa. Không gian càng chật hẹp, người thiết kế phải càng phải có tay nghề cao.
- Bên cạnh đó, người làm tư vấn thiết kế còn phải có kinh nghiệm thực tế công trình xây dựng. Bởi một bản thiết kế nhà trông có vẻ “ổn” nhưng chưa chắc có thể thực thi được. Phải có thêm kinh nghiệm thực tế của kiến trúc sư mới đảm bảo được ý tưởng trên giấy vẽ là có khả năng thi công trên thực tế. Người có kinh nghiệm làm việc ở công trình xây dựng sẽ hiểu biết nhiều về các loại vật liệu, am hiểu các loại địa hình, thời tiết, biết được mẫu thiết kế như thế nào là phù hợp nhất, chính vì vậy mẫu thiết kế của họ có tính khả thi cao, khá hoàn chỉnh.
- Như đã đề cập ở trên, yếu tố phong thủy là vấn đề cực kỳ quan trọng khi xây nhà. Vì vậy mà người tư vấn thiết kế sẽ phải là người có kiến thức về phong thủy. Bởi vì chính họ là người chịu trách nhiệm thiết kế thi công, nên sẽ kiêm luôn việc hỗ trợ chủ nhà trong việc lựa chọn vật liệu xây dựng, trang trí nội thất sao cho hợp lý, từ đó đưa ra một mẫu thiết kế đạt chuẩn.
- Để nhà tư vấn thiết kế tiến hành công việc của mình một cách hiệu quả nhất, bạn nên cung cấp cho họ những thông tin tóm tắt về gia đình, mảnh đất sẽ xây nhà, nhu cầu sở thích của gia đình như cần xây nhà mấy tầng, phòng khách diện tích bao nhiêu, phòng bếp có lối đi riêng hay phải thông qua phòng khách, có sử dụng phòng ăn chung với không gian bếp và cần bố trí tối thiểu cho bao nhiêu người, cần có mấy phòng ngủ, có làm thêm phòng trẻ em không?
5. Những nội dung cần chuẩn bị khi làm việc với nhà tư vấn thiết kế
Để giúp nhà thiết kế có thể hình dung ra được ngôi nhà mà bạn mong muốn, bạn cần mô tả chi tiết nhu cầu của gia đình cũng như trình bày các ý tưởng trang trí của mình một càng đầy đủ và cụ thể càng tốt.
Nếu như bạn có thắc mắc hay băn khoăn về bản thiết kế thì đừng ngần ngại trao đổi với các kiến trúc sư để được tư vấn kỹ càng và tránh trường hợp hai bên mâu thuẫn, không đồng nhất ý tưởng khi ngôi nhà đã hoàn thiện.
Thêm một lưu ý khi bạn làm việc với nhà tư vấn thiết kế đó là hãy bàn bạc trực tiếp với họ về những phong thủy cho nhà bạn tốt nhất như: hướng nhà, hướng đất, các bố trí các phòng ốc…
Mặc dù kiến trúc sư sẽ thiết kế nhà dựa trên yêu cầu của bạn, tuy nhiên, đôi khi ý tưởng của bạn sẽ không phù hợp hoặc không thực thi được, vì vậy bạn cũng cần lắng nghe lời khuyên của kiến trúc sư. Họ là những người có nhiều kinh nghiệm và kiến thức chuyên ngành hơn nên sẽ đưa ra các ý tưởng thay thế để đảm bảo quá tình thực thi ý tưởng đó được an toàn và làm nổi bật tính thẩm mỹ cho ngôi nhà. Bên cạnh đó, họ còn biết thiết kế sao cho thỏa mãn như cầu sinh hoạt của các thành viên trong gia đình, tối ưu hóa diện tích sử dụng và không gian trở nên hài hòa nhất.
Mỗi gia chủ là một cá tính, một cái tôi riêng biệt. Không thể áp phong cách thiết kế nhà người này cho một ai đó khác. Chưa kể, phong cách sinh hoạt, sở thích, ngân sách dự trù của mỗi gia đình là không hề giống nhau. Nếu bỏ qua bước làm việc với nhà thiết kế thì rõ ràng, bạn đã cầm chắc sự phiền toái. Lắng nghe lời khuyên của các chuyên gia về lĩnh vực thiết kế kiến trúc, thiết kế nội thất sẽ giúp bạn cân đối chi phí, không phát sinh rủi ro, nguy cơ và nhất là tổ ấm sau khi thi công hoàn thiện đáp ứng tuyệt đối các nhu cầu sinh hoạt của cả gia đình bạn.
Bước 3 – Giấy phép xây dựng và quy định
Ai cũng rõ xây nhà vốn là việc cá nhân mỗi gia đình nhưng lại cần thiết phải có giấy phép xây dựng mới đúng pháp luật đặc biệt là loại hình nhà phố, biệt thự ở các đô thị lớn với mật độ dân cư đông đúc. Gia chủ bỏ qua bước làm thủ tục xin phép xây dựng đồng nghĩa với việc tự rước các rắc rối pháp lý về sau. Có không ít gia chủ đã phải tháo dỡ công trình đang thi công cũng chỉ vì chủ quan này. Để tránh các phiền phức liên quan về mặt pháp lý, sau khi đã lập kế hoạch xây nhà, làm việc với nhà thiết kế xong đâu đấy, bạn cần tìm hiểu về thủ tục cấp phép xây dựng để an tâm trong và sau khi xây nhà.
Ngoài ra, để được phép xây dựng, bạn phải đảm bảo đủ các điều kiện sau: khu đất phải được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), và được cấp phép xây dựng.
Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng
Tùy thuộc vào đối tượng xin cấp phép xây dựng, pháp luật quy định như sau:
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền cho Sở Xây dựng cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình xây dựng cấp đặc biệt, cấp I, cấp II; công trình tôn giáo; công trình di tích lịch sử – văn hoá; công trình tượng đài, tranh hoành tráng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý; những công trình trên các tuyến, trục đường phố chính trong đô thị theo quy định của UBND cấp tỉnh; công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài; công trình thuộc dự án và các công trình khác do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng các công trình còn lại và nhà ở riêng lẻ ở đô thị thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các đối tượng quy định thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
– Ủy ban nhân dân xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và tại những khu vực theo quy định của UBND cấp huyện khi xây dựng phải có giấy phép xây dựng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý.
Bước 4 – Chọn nhà thầu thi công
1. Tìm nhà thầu thi công
Đa số chúng ta thường tìm nhà thầu thi công bằng cách hỏi người quen, bạn bè, nhờ họ giới thiệu các đội thầu đã có tiếng. Chính vì nhờ người quen nên thông tin về đội thầu khá tin cậy, tuy nhiên không phải ai cũng biết hoặc tìm được nhà thầu uy tín. Ngoài cách đó ra còn nhiều cách khác để tìm kiếm một nhà thầu tốt. Một trong số đó là dựa vào công nghệ thông tin. Hiện nay internet phát triển rất nhanh và việc tìm kiếm nhà thầu thi công xây dựng trên hệ thống mạng internet cũng không gặp nhiều khó khăn, hầu hết thông tin đầu được cập nhật trên internet. Vấn đề là bạn nên chịu khó tìm hiểu những công trình họ đã thực hiện, những lời nhận xét về nhà thầu. Làm như vậy bạn mới tổng hợp được hết thông tin về một nhà thầu tốt mình đang muốn làm việc cùng.
2. Những tiêu chí cần được đánh giá khi chọn thầu
2.1. Trình độ chuyên môn kỹ thuật và kinh nghiệm
Để đảm bảo công trình được thi công đúng như thiết kế đồng thời mang lại hiệu quả kinh tế cho nhà mình, bạn nên suy nghĩ và cân nhắc kỹ lưỡng về việc lựa chọn một nhà thầu có đủ trình độ chuyên môn kỹ thuật cũng như kinh nghiệm nhất định. Những nhà thầu có thâm niên trong nghề, có nhiều kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực xây dựng nhiều năm, đã từng thực thi nhiều dự án, công trình với mức độ phức tạp khác nhau sẽ là lựa chọn ưu tiên. Vì những nhà thầu như vậy thường rất có uy tín, họ biết cách làm sao để giúp chủ đầu tư giảm được các chi phí thi công nhưng vẫn đảm bảo chất lượng công trình. Và thường người có uy tín cao, sẽ có trách nhiệm cao nên quá trình xây dựng của nhà bạn sẽ được theo dõi kỹ lưỡng.
Để xét trình độ chuyên môn kỹ thuật và kinh nghiệm của nhà thầu thì bạn cần nghiên cứu kĩ lưỡng hồ sơ năng lực của đơn vị nhà thầu, những công trình/dự án mà họ đã làm cùng với biện pháp kỹ thuật thi công công trình mà họ đã sử dụng, chất lượng nhân lực mà nhà thầu sử dụng,…tất cả những yếu tố đó sẽ giúp bạn có cái nhìn cụ thể hơn về nhà thầu để đánh giá.
Một gợi ý nhỏ cho bạn đó là nếu nhà của bạn đang muốn xây là nhà phố hoặc nhà đơn giản thì bạn nên chọn những nhà thầu có quy mô trung bình đang phát triển trên thị trường, vì trong giai đoạn này nhà thầu sẽ chú trọng việc phát triển thương hiệu, tiếp cận và tạo lập khách hàng, nên họ sẽ chú tâm cho công trình của bạn để đem lại uy tín, tin cậy.
2.2. Tiến độ thi công công trình
Những công trình với quy mô khác nhau sẽ có thời gian thi công khác nhau. Thông thường thường gian thi công cho nhà phố hoặc nhà ở là 4-5 tháng, với những công trình lớn hơn thì có thể lâu hơn nhưng không được kéo dài quá nhiều so với quy định, nếu không sẽ tăng thêm nhiều chi phí xây dựng, vì dòng tiền cho việc xây nhà rót vào cùng với tiến độ thi công. Còn xây dựng thì còn chi. Chính vì vậy, để ngôi nhà của bạn được hoàn thành đúng trong khoảng thời gian cho phép thì yếu tố lựa chọn nhà thầu cần cân nhắc thêm đó là tiến độ thi công phù hợp…
2.3. Giá cả
Đây là vấn đề rất nhiều người quan tâm khi tìm nhà thầu cho mình. Tâm lý của đại đa số là sẽ đặt yếu tố giá cả lên hàng đầu để chọn đơn vị nhà thầu, chọn nhà thầu với mức giá thi công rẻ nhất. Tuy nhiên đó là một sai lầm cực kỳ nghiêm trọng. Bởi nếu càng rẻ thì khả năng hiện tượng rút ruột công trình sẽ xảy ra. Chưa kể nhiều công ty để thu hút được khách hàng nên đã đưa ra mức giá rẻ, mặc dù chất lượng có thực sự tốt hay không thì vẫn không chắc chắn được. Do đó, không thể lựa chọn nhà thầu dựa vào mức giá rẻ nhất mà phải lựa chọn nhà thầu có mức giá phù hợp, đảm bảo chất lượng công trình. Bạn hãy căn cứ vào biện pháp thi công của nhà thầu, đội ngũ công nhân, thiết bị máy móc,…để xác định mức giá phù hợp nhất và chọn nhà thầu đáp ứng được tiêu chí đó nhất.
3. Các hình thức hợp đồng thi công
Hiện nay có 3 hình thức thi công chủ yếu giữa chủ nhà và đơn vị nhận thầu thi công như sau:
Hình thức đầu tiên là hình thức xây nhà trọn gói (chìa khoá trao tay). Có nghĩa là chủ nhà bàn giao toàn bộ trách nhiệm về vật tư và nhân công xây dựng cho nhà thầu, để nhà thầu làm từ A-Z. Hình thức này được các nhà thầu mong muốn nhất, mà chủ nhà cũng tiết kiệm được công sức của mình.
Hình thức thứ hai là chủ nhà lo một phần vật tư, nhà thầu lo nhân công và một phần vật tư còn lại. Các phần vật tư chủ nhà lo thường là các thiết bị vệ sinh, thiết bị bếp, gạch ốp lát, sơn bả, thiết bị điện, v.v… Với hình thức này thì được nhiefu người lựa chợn hơn bởi vì chủ nhà vẫn có thể chủ động trong việc lựa chọn các thiết bị, vật tư với chị phí hợp lý hoặc theo đúng ý thích của mình tuy nhiên công sức và thời gian phải bỏ ra nhiều hơn so với hình thứ thứ nhất.
Hình thức cuối cùng là chủ nhà sẽ chịu trách nhiệm toàn bộ vật tư, đội thầu chỉ lo về nhân công. Với những chủ nhà có nhiều thời gian rảnh và cũng có đôi chút kinh nghiệm về lựa chọn vật liệu xây dựng thì mới sử dụng hình thức này. Dĩ nhiên thời gian dành ra để tìm kiếm vật tư sẽ chiếm nhiều hơn nhưng ngược lại sẽ tối giản chi phí nhất trong 3 hình thức.
4. Các điều khoản nên thỏa thuận trong hợp đồng thi công
Trước khi ký hợp đồng với đơn vị thi công, bạn nên yêu cầu nhà thầu đưa ra các giấy tờ chứng minh về năng lực hoạt động, năng lực ngành nghề để tạo độ tin tưởng và đảm bảo chất lượng công trình.
Trong hợp đồng, phải quy định rõ về giá cả, phương pháp thi công, thời gian thanh toán… cũng như các quy định An toàn lao động và bảo hiểm, quy định tuân thủ nội quy sinh hoạt địa phương để đảm bảo giải quyết các vấn đề phát sinh sau này.
Số lượng nhà thầu thi công như “nấm mọc sau mưa” hiện tại có thể khiến bạn hoa mắt khi tìm kiếm. Chính vì thế bạn cần đút túi các bí kíp tuyển chọn nhà thầu thi công nhà đáp ứng đủ các tiêu chí trên. Chưa hết, sau khi đã “chọn mặt gửi vàng” nhà thầu xây dựng bạn còn cần thiết phải quan tâm đến hợp đồng, thỏa thuận. Đừng quên các điều khoản nên có trong một hợp đồng với đơn vị thi công bởi đó chính là “phiếu thông hành” cho quá trình xây dựng nhà ở của bạn diễn ra suôn sẻ, không vướng phải các tranh chấp hay tranh cãi nào trong và sau thi công.
Bước 5 – Giám sát và quản lý thi công
1. Vai trò của người giám sát thi công
Người giám sát thi công có vai trò quản lý, kiểm tra, giám sát toàn bộ quy trình thi công và phương pháp thi công cũng như chất lượng trang thiết bị kĩ thuật. Phải đảm bảo từng hạng mục trên công trình được thực hiện đúng tiến độ, đúng phương pháp và đúng như bản vẽ thiết kế đã được phê duyệt. Nắm bắt chính xác kịp thời những công việc đang diễn ra trên công trường. Bên cạnh đó, phải đảm bảo công trình đạt chất lượng cao bằng cách thường xuyên theo dõi để xử lý các sai sót phát sinh trong quá trình thi công công trình hoặc đề xuất các giải pháp hiệu quả giúp nâng cao chất lượng công trình với chủ nhà và nhà thầu thi công. Ngoài ra, người giám sát thi công cũng phải có trách nhiệm với việc tuân thủ chặt chẽ các quy định về an toàn lao động, vệ sinh môi trường. Một người có kỹ năng chuyên môn giỏi, trung thực và khách quan trong công việc sẽ là một người giám sát đáng tin cậy, có như vậy, công trình đạt chất lượng tốt nhất, an toàn và bền vững theo thời gian sử dụng.
2. Nhật ký thi công công trình
Nội dung chủ yếu của Nhật ký thi công xây dựng bao gồm:
– Diễn biến điều kiện thi công (nhiệt độ, thời tiết…..), số lượng nhân công, thiết bị do nhà thầu huy động, các công việc xây dựng được nghiệm thu hàng ngày.
– Mô tả chi tiết các sự cố, hư hỏng, tai nạn lao động, các vấn đề phát sinh khác và biện pháp khắc phục, xử lí trong quá trình thi công (nếu có).
– Các kiến nghị của nhà thầu, giám sát thi công xây dựng (nếu có).
– Ý kiến về việc giải quyết các vấn đề phát sinh trong quá trình thi công của các bên có liên quan.
3. Một số điểm quan trọng cần kiểm tra khi thi công
Một số nội dung quan trọng phải kiểm tra là:
– Kiểm tra các điều kiện khởi công công trình xây dựng theo các quy định pháp luật hiện hành.
– Kiểm tra năng lực nhà thầu
+ Kiểm tra năng lực của đội thi công xây dựng.
+ Kiểm tra nguồn gốc – chất lượng của các thiết bị phục vụ công tác thi công có đảm bảo an toàn hay không.
+ Kiểm tra, giám sát quy trình quản lý chất lượng công trình của bộ phận thầu thi công.
– Kiểm tra chất lượng vật liệu xây dựng:Tiến hành thử nghiệm chất lượng vật tư, cấu kiện công trình có phù hợp với tiêu chuẩn hay không, có đúng mẫu mã, chất lượng, quy cách hàng hóa như đã đặt trước đó. Nếu chất lượng không đảm bảo thì chủ nhà và đơn vị tư vấn thiết kế phải cùng nhau đưa ra các biện pháp xử lý kịp thời. Ngoài ra, cũng nên kiểm tra số lượng vật tư cần thiết có đủ cho công trình.
– Kiểm tra quá trình thi công
+ Đơn vị giám sát thi công phải hoàn thành tốt nhiệm vụ giám sát chặt chẽ quá trình thi công của nhà thầu
+ Như đã nói trên, mọi kết quả kiểm tra phải được ghi vào biên bản và nhật ký thi công.
+ Nếu phát hiện sai sót về thiết kế hoặc thi công thì phải liên hệ chủ nhà để báo cáo ngay và cùng phối hợp với nhà thầu để chỉnh sửa kịp thời. Trường hợp các vấn về, vướng mắc phát sinh trong quá trình thi công cũng như vậy.
+ Một nội dung cần thực hiện tốt, liên quan đến yếu tố đạo đức đó là công tác thực hiện an toàn lao động.
Trong quá trình kiểm tra công trình cần lưu ý phải thật cẩn trọng, tỉ mỉ về yêu cầu chất lượng công trình, nếu có vấn đề trong quá trình kiểm tra phải báo lại ngay cho bên thi công để có phương án khắc phục lại cho đúng yêu cầu. Thêm vào đó là cần có biên bản hoặc biểu mẫu trong quá trình kiểm tra theo từng giai đoạn và từng hạng mục thi công.
Mách bạn: Biên bản kiểm tra xây dựng công trình bao gồm tên biên bản được ghi rõ ràng cùng với đó là tên công trình, hạng mục và địa điểm xây dựng được cụ thể chi tiết nhất. Trong biên bản kiểm tra có thành phần tham gia, bao gồm đại diện giám sát công trình, nhà thầu, chủ đầu tư.
Giai đoạn này nếu như tìm được tiếng nói chung giữa khách hàng và chủ thầu thì việc nghiệm thu và hoàn công công trình sẽ diễn ra một cách nhanh chóng và thuận lợi.
Trong trường hợp phát sinh mâu thuẫn, gia chủ cần chuẩn bị giấy tờ cơ bản và những việc phải làm để trước khi đưa ra yêu cầu với nhà thầu thì cần dựa trên cơ sở để thuyết phục làm lại một phần nào khi bạn không vừa ý.
Nếu bất kỳ khó khăn gì, Nhà thầu/ Kiến trúc Sư cần phải hội ý với chủ nhà ngay lập tức, nên hạn chế tự mình quyết định nếu vẫn còn có thể tham khảo được ý kiến của chủ nhà ( và ngược lại).
4. Xử phạt khi vi phạm trong xây dựng nhà ở
Khi xây nhà bạn cũng nên biết về các quy định xử phạt khi vi phạm trong xây dựng nhà ở để tránh hoặc khắc phục. Ví dụ mức xử phạt đối với việc xây dựng nhà ở vượt quá chỉ giới xây dựng sẽ bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng và buộc tháo dỡ công trình xây dựng.
Còn đối với vi phạm xây nhà mà không có giấy phép thì sẽ phạt tiền từ mức 3.000.000 đến 5.000.000 đồng đối với nhà ở nông thôn hoặc từ 15.000.000 đên 20.000.000 đồng đối với trường hợp nhà ở thành thị.
Mức xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau: Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở nông thôn; phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở đô thị; phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
Quá trình thiết kế hay thi công nhà đều quan trọng như nhau. Trong đó, giai đoạn thi công kéo dài nên rất cần gia chủ đặt nhiều sự quan tâm nhất là phải chọn đội ngũ giám sát, quản lý thi công nghiêm ngặt theo sát nhà thầu thi công để đề phòng các sự cố, sai phạm cũng như xử lý kịp thời. Vai trò của người giám sát, quản lý thi công cực kỳ quan trọng và cần thiết phải có khi xây nhà. Hơn thế nữa, giám sát quản lý thi công phải đảm bảo xử lý các vi phạm trong xây dựng nhà ở đúng quy định pháp luật để mang tính răn đe. Với các bước kiểm tra thi công cùng các lưu ý khi viết nhật ký thi công công trình.
Bước 6 – Tiến hành thi công xây dựng
1. Chuẩn bị mặt bằng
– Từ bước này, trách nhiệm công việc sẽ thuộc về nhà thầu xây dựng, tuy nhiên chủ nhà cũng cần biết rõ để có thể kiểm soát được chất lượng và thời gian thi công.
– Việc chuẩn bị mặt bằng bao gồm việc làm sạch, phát quang mặt đất, giải toả nhà và kết cấu xây dựng cũ, vận chuyển phế thải đổ đi. Sau khi chuẩn bị mặt bằng, đội thợ bắt đầu vào công tác làm nền móng. Việc làm nền bao gồm các công việc: đào đất, hút nước ngầm, đổ đất thừa, be thành đất, gia cố nền (nếu cần thiết). Việc gia cố nền hiện tại có hai hình thức chủ yếu là ép cọc tre hoặc ép cọc bê tông. Cọc tre thường là các đoạn tre dài 2-2,5m, ép bằng búa tạ xuống nền đất với mật độ khoảng 30 cọc/m2. Mục đích của việc ép cọc tre là làm nén chặt phần nền đất dưới chân công trình, tạo một điểm tỳ cho phần móng nhà.
2. Ép cọc
– Đối với các khu đất làm trên ao hồ lấp, để đảm bảo an toàn, cần thực hiện việc khoan ép cọc bê tông cốt thép. Cọc bê tông cốt thép cho nhà dân thường là loại có tiết diện 200×200 hoặc 250×250, mỗi đoạn dài từ 2-3m, bao gồm một đoạn thân và một đoạn mũi cọc. Các cọc bê tông này thường được đổ sẵn, vận chuyển đến công trường bằng xe tải, sau đó dùng máy ép cẩu lên và ép xuống đất.
– Có hai loại máy ép cọc là máy ép neo và máy ép tải. Ép neo đạt tải trọng thấp (khoảng 20 – 40 tấn/đầu cọc), phù hợp với các công trình quy mô nhỏ, ép tải đạt tải trọng cao hơn (trên 40 tấn/đầu cọc), phù hợp với các công trình quy mô lớn hơn. Lưu ý là các loại máy ép thường sử dụng công suất điện 3 pha, nên chủ nhà cần lưu ý chuẩn bị sẵn nguồn điện cho nhà thầu. Khi làm hợp đồng ép cọc bê tông, chủ nhà cần làm rõ với nhà thầu về các thông số cọc như mác bê tông, chủng loại thép, … vì các cọc được đúc sẵn nên dễ sẽ dễ có trường hợp trục lợi làm khác đi. Khi vận chuyển cọc đến chân công trình, chủ nhà cần tiến hành kiểm tra tại hiện trường chất lượng của bê tông và thép theo hình thức ngẫu nhiên để tránh trường hợp cọc không đủ tiêu chuẩn làm ảnh hưởng đến chất lượng của công trình xây dựng.
– Khi ép cọc xuống đất, do địa chất nền đất không đồng đều, nên có chỗ cọc xuống sâu, chỗ xuống nông, nên xảy ra hai tình huống là ép âm và ép dương. Cần làm rõ giá cả với nhà thầu trong mỗi tình huống ép âm hoặc ép dương. Chủ nhà cũng cần buộc nhà thầu làm theo các tiêu chuẩn đã quy định cụ thể trong hồ sơ thiết kế nền móng do bên tư vấn xây dựng cung cấp, như chủng loại cọc, vị trí cọc, số lượng cọc, cọc ép thử, … theo chiều sao cho phần đất bị nén đẩy không hướng về bất kỳ nhà cửa hay vật kiến trúc nào. Cụ thể chủ nhà nên tham vấn ý kiến của người có chuyên môn.
– Một lưu ý về việc ép cọc bê tông nói riêng và việc làm móng nói chung là các công việc khoan ép vào lòng đất rất dễ gây ảnh hưởng đối với các khu đất và nhà cửa lân cận. Nên thực hiện hướng ép cọc theo chiều sao cho phần đất bị nén đẩy không hướng về bất kỳ nhà cửa hay vật kiến trúc nào. Cụ thể chủ nhà nên tham vấn ý kiến của người có chuyên môn.
3. Làm móng nhà
– Việc làm móng nhà được thực hiện sau khi việc gia cố nền đất hoàn thành. Móng nhà hiện tại thường là móng băng, móng bè hoặc móng cọc. Đối với trường hợp ép cọc bê tông, thì đổ các đài móng để liên kết các đầu cọc, các đài móng lại liên kết với nhau thành một hệ khung vững chắc thông qua các dầm móng.
– Đây là công việc của nhà thầu, tuy nhiên chủ nhà nên phối hợp với giám sát công trình, theo dõi và chỉ đạo thợ thực hiện theo đúng bản vẽ kỹ thuật.
4. Thi công phần thô khung nhà
4.1. Đan thép
Việc đan thép phải theo đúng chỉ định của bản vẽ kết cấu, đúng chủng loại và độ dài của các cấu kiện thép. Khi đan cần lưu ý tránh dẫm lên thép làm xô lệch thép làm giảm sức chịu tải.
4.2. Ghép cốt pha
Việc ghép cốp pha cần thực hiện theo đúng quy chuẩn xây dựng, gỗ cốp pha không được lựa chọn loại gỗ quá kém phẩm chất, có thể bị bục vỡ trong quá trình đổ đầm bê tông. Kết nối các cốp pha thật chặt và gọn gàng.
4.3. Đổ và đầm bê tông
Việc đổ đầm bê tông có thể thực hiện thủ công bằng máy trộn bê tông, cũng có thể thực hiện bằng xe trộn bê tông chuyên dụng, bơm bê tông bằng vòi bơm. Quá trình trộn cần lưu ý đúng tỷ lệ giữa cốt liệu và chất kết dính, sao cho hỗn hợp bê tông đảm bảo đúng tiêu chuẩn. Khi đầm bê tông lưu ý phải đầm đều tay, không được bỏ sót bất kỳ chỗ nào.
4.4. Rút cốt pha
Việc rút cốp pha cần lưu ý sao cho thời gian ngưng kết của bê tông phải đủ ngày, không nên vì tiến độ gấp gáp mà rút cốp pha sớm, gây ra nhiều tai nạn sập bê tông đáng tiếc.
4.5. Xây tường
+ Việc xây tường cần lưu ý xây làm sao cho thẳng, mạch đều. Trong quá trình xây cần liên tục kiểm tra độ thẳng bằng quả dọi. Vữa xây cần trộn đúng tỷ lệ, đảm bảo độ kết dính và chống nước thẩm thấu qua.
5. Thi công hoàn thiện nhà
Kết thúc phần thô thì công trình đã hoàn thành được 70%. Tiếp theo là giai đoạn hoàn thiện, tuy không còn nhiều việc nặng như trước hơn nhưng lại đòi hỏi nhiều hơn về mặt kỹ thuật, thẩm mỹ.
